Réflexions / Gouvernance transfrontalière
GOUVERNANCE TRANSFRONTALIÈRE
L’investissement immobilier cross-border fait désormais naturellement partie des stratégies d’investissement.
Family offices, holdings d’investissement et investisseurs institutionnels déploient de plus en plus leurs capitaux au-delà de leur marché d’origine.
L’investissement peut être approuvé à Londres, Paris, Dubaï ou Riyad.
Le développement peut, lui, se dérouler à plusieurs milliers de kilomètres.
La distance n’est pas, en elle-même, un problème.
L’enjeu de gouvernance apparaît lorsque le propriétaire s’éloigne progressivement des décisions qui façonnent son investissement.
Géographique.
La forme la plus visible de la distance. Elle n’est pas nécessairement la plus importante.
Organisationnelle.
Plusieurs niveaux de management, partenaires locaux, développeurs, opérateurs et conseils spécialisés peuvent séparer le propriétaire des décisions prises au cours du développement.
Temporelle.
Un comité d’investissement peut examiner un investissement mensuellement ou trimestriellement alors que des décisions importantes continuent d’être prises entre deux réunions.
Informationnelle.
Le propriétaire peut recevoir une information abondante sans nécessairement disposer de l’ensemble du contexte dans lequel les décisions sont prises.
Chacune de ces formes de distance peut être maîtrisée.
Le risque de gouvernance apparaît lorsqu’elles se cumulent.
Prenons l’exemple d’un family office européen développant un investissement hôtelier au Maroc.
Le comité d’investissement a validé la thèse d’investissement, le business plan et la stratégie de développement.
Une équipe locale est en place. Architectes, ingénieurs, opérateur, conseils financiers et spécialistes du développement exercent chacun leur responsabilité.
Le projet est organisé.
Pourtant, entre deux revues du comité d’investissement, l’investissement continue d’évoluer.
Chacune de ces décisions peut être parfaitement justifiée. Aucune ne nécessite nécessairement l’intervention du comité d’investissement.
Ensemble, pourtant, elles façonnent progressivement l’investissement que le propriétaire détiendra finalement.
La question de gouvernance n’est pas de savoir si le projet est correctement géré. Elle est de savoir si le propriétaire reste suffisamment connecté aux décisions qui transforment son investissement.
Les projets contemporains génèrent une quantité considérable d’informations.
Modèles financiers. Rapports d’avancement. Revues techniques. Calendriers actualisés. Comptes rendus de réunion. Tableaux de bord.
Tous sont utiles.
Mais disposer de l’information et conserver une visibilité exécutive sont deux choses différentes.
L’information permet de savoir ce qui se passe.
La visibilité exécutive permet au propriétaire de comprendre ce que ces évolutions signifient pour l’investissement dans son ensemble.
Une décision peut sembler opérationnelle à l’échelle du projet tout en ayant une conséquence stratégique à l’échelle de l’investissement.
Cette distinction devient d’autant plus importante que le propriétaire s’éloigne du contexte dans lequel les décisions sont prises.
Une gouvernance efficace n’impose pas au propriétaire d’intervenir dans chaque décision du projet.
Ce n’est d’ailleurs pas son rôle.
Elle vise à préserver la continuité entre les objectifs d’investissement du propriétaire et les décisions qui façonnent progressivement l’actif.
Cette continuité permet aux expertises locales d’exercer pleinement leurs responsabilités tout en maintenant un lien clair avec la logique d’investissement initiale.
La distance reste alors une caractéristique de l’investissement.
Elle ne devient pas une faiblesse de sa gouvernance.
Tout investissement cross-border crée nécessairement de la distance.
Le risque ne vient pas des kilomètres.
Il apparaît lorsque ceux qui portent l’objectif d’investissement se trouvent progressivement séparés des décisions qui déterminent la manière dont cet objectif sera finalement réalisé.
La représentation exécutive assure la continuité à travers cette distance.
Elle maintient le propriétaire connecté à son investissement tout en permettant aux équipes projet d’exercer pleinement leurs responsabilités.
Perspective
Une nouvelle question de gouvernance apparaît alors.
Qui représente les intérêts du propriétaire entre deux comités d’investissement ?
C’est le sujet de notre prochain Insight.
Lire le prochain Insight →La représentation exécutive commence par une conversation.
