Réflexions / Visibilité exécutive
VISIBILITÉ EXÉCUTIVE
Le développement immobilier génère continuellement de l’information.
À mesure que l’investissement progresse, les rapports se multiplient.
Les budgets sont actualisés.
La conception évolue.
Les calendriers changent.
Les sujets techniques sont résolus.
Les discussions commerciales avancent.
Le volume d’informations disponibles augmente.
Pourtant, davantage d’information ne signifie pas nécessairement davantage de visibilité exécutive.
Le propriétaire n’a pas besoin de participer à chaque discussion technique ni d’examiner chaque décision opérationnelle.
Cela n’améliorerait d’ailleurs pas nécessairement la gouvernance.
La visibilité exécutive répond à un autre objectif.
Elle permet au propriétaire d’identifier les évolutions qui affectent réellement l’investissement.
L’enjeu n’est donc pas de tout rendre visible.
Il est de s’assurer que ce qui compte ne disparaisse pas au milieu de tout le reste.
Prenons l’exemple d’un investisseur international développant une plateforme logistique avec un partenaire local.
La stratégie d’investissement a été validée.
Le partenaire local assure le développement.
Architectes, ingénieurs, entreprises, équipes commerciales et conseils exercent leurs responsabilités respectives.
Au fur et à mesure du développement, l’investisseur reçoit régulièrement des informations.
Le projet peut être largement documenté.
Mais au cours du développement, plusieurs décisions commencent à modifier l’économie de l’investissement.
Aucune de ces évolutions ne constitue nécessairement un problème.
Certaines peuvent créer de la valeur supplémentaire.
Mais elles nécessitent davantage que de l’information.
Elles nécessitent de comprendre leur effet combiné sur l’investissement.
Les sujets importants pour le propriétaire évoluent également au cours du projet.
Lors de l’acquisition, la visibilité peut se concentrer sur le prix, le risque et les hypothèses d’investissement.
Pendant la conception, elle peut se déplacer vers le programme, le positionnement et les dépenses d’investissement.
Pendant la construction, le calendrier, les coûts et les engagements commerciaux peuvent devenir déterminants.
Lors de l’activation, les hypothèses opérationnelles et les performances de marché prennent davantage d’importance.
La visibilité exécutive doit donc évoluer avec l’investissement.
Elle ne peut pas être réduite à une liste figée d’indicateurs définie au démarrage du projet.
La question pertinente évolue au fil du temps.
Mais le référentiel demeure le même :
Les équipes projet ont besoin d’informations détaillées pour exécuter.
Le propriétaire a besoin d’une visibilité suffisante pour exercer son jugement.
Ces deux besoins sont liés, mais ils ne sont pas identiques.
La visibilité exécutive relie les évolutions du projet à leurs conséquences sur la stratégie, le capital, le risque et la création de valeur.
Elle permet d’identifier certains sujets importants avant qu’ils ne deviennent des exceptions formelles.
Elle permet également d’évaluer des opportunités avant qu’elles ne disparaissent dans l’exécution quotidienne du projet.
Il ne s’agit pas d’un contrôle supplémentaire du projet.
Il s’agit de maintenir une perspective d’investissement tout au long du développement.
Le propriétaire ne crée pas de valeur en voyant tout.
Il crée de la valeur en restant suffisamment proche de ce qui compte.
La représentation exécutive maintient cette perspective au fur et à mesure que l’investissement évolue.
Elle préserve la visibilité sur les décisions et les évolutions susceptibles de modifier l’investissement lui-même.
Car l’objectif de la visibilité exécutive n’est pas de produire davantage d’informations.
Il est de conserver la capacité de prendre de meilleures décisions à partir de celles-ci.
La représentation exécutive commence par une conversation.
